
- 31/01/2025
- ליווי משפטי, מידע כללי, מידע למשקיעים, מיסוי ומימון, נדלן בפורטוגל
משכנתא בפורטוגל: המדריך המלא
במידה ואתם מעוניינים במשכנתא למימון רכישת נדל"ן בפורטוגל, אנו ממליצים להתחיל בתהליך הסדרת המשכנתא עוד לפני קבלת החלטות נוספות. מדריך זה יספק לכם את המידע הנדרש ויסייע לכם להבין את הצעדים הנכונים בדרך להשגת המימון המתאים ביותר לצרכים שלכם.
סימולציית אשראי
סימולציית אשראי תאפשר לכם לקבל מושג טוב יותר לגבי התקציב שתוכלו להקצות לעצמכם עבור רכישת נכס בפורטוגל, על מנת לעמוד בתשלומים החודשיים. בכל הנוגע לנושא משכנתאות בפורטוגל חשוב להבין את ההיבטים הכלכליים של רכישת הנכס כדי לא להישאר עם משכנתא פחות אטרקטיבית וריביות גבוהות יותר.
הלוואות בפורטוגל
הבנקים בפורטוגל מציעים משכנתאות לאנשים זכאים, כולל זרים, הרוכשים נכס במדינה. תנאי הלוואה הכוללים:
• עד 50 שנים לתושבים.
• עד 30 שנים לאלו שאינם תושבים.
הגיל המקסימלי לפירעון ההלוואה הוא 70 או 80, בהתאם לבנק.
תנאי ההלוואה:
• מתחת לגיל 30, תקופת ההחזר המקסימלית היא 40 שנים.
• עבור בני 30 עד 35,Banco de Portugal ממליץ על תקופה מקסימלית של 37 שנים.
• עבור בני 35 ומעלה, התקופה המקסימלית היא 35 שנים, אך היא עשויה להיות קצרה יותר בהתאם למצב הכלכלי וליחס ההלוואה לערך הנכס (LTV).
מקדמה
למי שאינו תושב, הבנקים דורשים לרוב מקדמה מינימלית של 30% ממחיר הרכישה.
לתושבים, המקדמה הנדרשת היא בדרך כלל 20%.
ריביות
הבנק המרכזי האירופי (ECB) מפחית בהדרגה את הריביות במטרה לייצב את האינפלציה סביב 2%. נכון לאוקטובר 2024, הריבית הממוצעת על חוזי משכנתא חדשים בפורטוגל ירדה ל-4.277%. לזרים, הריביות נעות בין 3% ל-6%.
ריבית קבועה או משתנה?
מרבית הבנקים מציעים משכנתאות בריבית קבועה או משתנה.
משכנתא בריבית משתנה:
הריבית המשתנה בפורטוגל צמודה לריבית הבנק המרכזי האירופי (ECB). הלווים יכולים לבחור את תקופת היוריבּור (ריבית ייחוס), כאשר תקופות של שלושה או שישה חודשים הן הנפוצות ביותר. הריבית עולה בהתאם למרווח שקובע הבנק.
משכנתא בריבית קבועה:
משכנתא בריבית קבועה מאפשרת תשלומים חודשיים צפויים, ומגנה על הלווה מעלייה עתידית בריבית האירופית. משכנתאות אלו זמינות בבנקים מסוימים, עם תקופות קבועות הנעות בין 1 ל-30 שנים.
קריטריונים לאישור ההלוואה
הבנקים בוחנים שני קריטריונים עיקריים בעת ניתוח בקשת משכנתא: המצב הכלכלי שלכם וערך הנכס.
יש לציין כי הבנק אינו מתחשב בהכנסות של עצמאיים, אלא רק בהכנסות של שכירים.
המצב הכלכלי
הבנק ידרוש הוכחה להכנסות קבועות, כגון משכורות, דיבידנדים, הכנסות מהשקעות, פנסיות או הכנסות משכירות. הם יעריכו את ההכנסה נטו באמצעות תלושי שכר, דוחות מס והיסטוריית חשבון בנק עדכנית. כמו כן, הבנק יבקש מידע על חובות קיימים והיסטוריית התעסוקה שלכם. מידע זה עוזר לבנק להעריך אם תוכלו לעמוד בנוחות בתשלומי המשכנתא החודשיים.
הערכת הנכס
הבנק ימנה שמאי שיעריך את ערך הנכס. לרוב, הבנקים מעניקים הלוואה בשיעור של 60%-80% משווי השמאות.
מסמכים נדרשים
הבנקים דורשים מגוון של תיעוד תומך כדי לבחון את בקשת המשכנתא. כדי להקל על התהליך, כדאי להכין מראש את המסמכים הבאים:
• העתק דרכון
• העתק מספר מס פורטוגלי (NIF)
• הוכחת כתובת (חשבון שירות אחרון)
• דוח אשראי (ממדינת המגורים)
• דפי חשבון בנק עדכניים (6 חודשים אחרונים)
• תלושי שכר עדכניים (6 חודשים אחרונים)
• דוח מס אישי אחרון
ביטוח
חשוב לדעת כי ביטוח דירה הוא בדרך כלל חובה עבור לוקחי משכנתאות בפורטוגל. בנוסף, ישנם בנקים שדורשים גם ביטוח חיים.
נכסים בבעלות בנקים
עדיין קיימים נכסים בפורטוגל שניתן לרכוש ישירות מהבנקים, אשר עשויים להציע משכנתאות עם יחס הלוואה-לערך (LTV) של 80%-90%.
יוזמות ממשלתיות
הממשלה הפורטוגלית מציעה ערבויות ציבוריות של עד 15% מערך הנכס לרוכשי דירה ראשונה מתחת לגיל 35, עבור נכסים בערך של עד 450,000€. אפשרות זו זמינה רק לתושבי מס בפורטוגל, כאשר הנכס אינו יכול להיות מושכר או להימכר, ועליו לשמש למגורים קבועים של הרוכש.
לסיכום, למרות שתהליך קבלת משכנתא בפורטוגל הוא יחסית עקבי, חשוב להישאר מעודכנים לגבי ריביות, תנאי הלוואה ויוזמות ממשלתיות כדי לקבל החלטות מושכלות. היו מסודרים והכינו את המסמכים הדרושים מראש, לצורך הגשת הבקשה בצורה יעילה.
צרו איתנו קשר למידע נוסף ולתיאום שיחת יעוץ. הצוות שלנו ילווה אתכם בכל שלב בדרך, ויסייע לכם לקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבורכם.